Un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) reveló que los valores de alquiler en la ciudad de Buenos Aires no registraron aumentos en febrero de 2025, una situación inédita desde la eliminación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023. Esta estabilidad recuerda el congelamiento de precios ocurrido en 2020 durante el inicio de la pandemia.

Variación de precios y costos asociados

Según el CESO, la variación interanual de los alquileres se mantuvo por debajo del 43% para departamentos de 1, 2 y 3 ambientes:

• Monoambientes: $400.000 (+42,9% interanual).
• Dos ambientes: $500.000 (+42,9% interanual).
• Tres ambientes: $700.000 (+40% interanual).

Sin embargo, las expensas representan un 22,2% del valor del alquiler, impactando el presupuesto de los inquilinos.

Factores detrás de la desaceleración de precios

María Celina Calore, economista del CESO, explicó que la estabilidad se debe a la eliminación de la Ley de Alquileres, permitiendo ajustes más frecuentes en los contratos. Durante 2023, los propietarios incrementaron los precios por encima de la inflación para cubrirse de posibles congelamientos, pero tras la desregulación, la presión sobre los aumentos disminuyó.

Otros factores que explican la estabilización incluyen:

• Un aumento del 200% en la oferta de alquileres desde diciembre de 2023.
• La caída del poder adquisitivo, que limita la capacidad de los inquilinos para aceptar precios altos.
• La apreciación del peso, que redujo la demanda de alquileres temporarios por parte del turismo.

Oferta por barrios y perspectivas

Barrios como Parque Patricios, Boedo, Almagro y Flores ofrecen departamentos a precios relativamente accesibles, con mayor demanda en zonas cercanas al transporte público. En contraste, Palermo, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza siguen siendo los más buscados debido a su conectividad, seguridad y espacios verdes.

Según Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, la oferta de propiedades será clave en la evolución del mercado. Si la compra de inmuebles y el acceso al crédito hipotecario aumentan, podría reducirse la disponibilidad de alquileres, generando una nueva presión sobre los precios.

Desafíos para los inquilinos

A pesar de la estabilidad en los valores de alquiler, los costos asociados a la vivienda, como las expensas (+170% interanual), continúan en alza debido al aumento de tarifas de servicios públicos como agua y electricidad. Esto representa un reto adicional para los inquilinos, que deben negociar precios y cláusulas de actualización para obtener condiciones favorables.